Vous souhaitez investir avec la loi Pinel à Bordeaux. Cependant, vous vous interrogez sur le futur de cet avantage fiscal suite aux annonces d’Emmanuelle Wargon lors de la présentation des conclusions de la consultation citoyenne « Habiter la France de demain ». IMMO9 Bordeaux, votre spécialiste de l’immobilier neuf, vous renseigne sur les nouveautés du dispositif Pinel à compter de 2022.
Quel avenir pour la loi Pinel à Bordeaux à partir de 2022 ?
Pointée du doigt pour son manque d’efficacité et son coût, la loi Pinel devait initialement disparaître au 31 décembre 2021 avant d’obtenir un sursis jusqu’au 31 décembre 2024.
Un dispositif inefficace
Le rapport sur le « Développement de l’offre de logement locatif intermédiaire par les investisseurs institutionnels » constate que les programmes immobiliers neufs en loi Pinel se concentrent sur la zone où la tension locative est la moins élevée : B1.
En effet, seulement un appartement sur trois construit en loi Pinel se situe dans les zones A et A bis, qui sont celles où le besoin en logements est le plus important. Par conséquent, la loi Pinel ne permet pas d’atteindre l’objectif qu’elle s’était fixé : aider les ménages aux revenus modestes à se loger.
Un surcoût pour les finances publiques
De plus, ce rapport insiste également sur le coût du dispositif Pinel pour les finances publiques. Il pourrait atteindre 1,7 milliard d’euros en 2025 contre 1,2 milliard d’euros en 2021.
Or, octroyer un crédit d’impôt aux investisseurs institutionnels en contrepartie de la construction de logements intermédiaires ne coûterait qu’entre 300 et 350 millions d’euros par an aux contribuables.
Une diminution de l’avantage fiscal
Malgré tout, le gouvernement français a accordé un sursis au dispositif Pinel, mais à des conditions beaucoup moins favorables pour les investisseurs.
En effet, si vous réalisez un investissement locatif en loi Pinel à Bordeaux avec une livraison en 2023, le taux de réduction d’impôt passera de :
- 12 à 10,5 % pour une durée d’engagement de 6 ans
- 18 à 15 % pour une mise en location de 9 ans
- 21 à 17,5 % pour un bien loué pendant 12 ans
Un coup de rabot supplémentaire est également prévu à l’horizon 2024 avec une nouvelle baisse de l’avantage fiscal. Les taux passeront respectivement à 9 %, 12 % et 14 %.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt à taux plein après 2022 ?
En marge de l’annonce des conclusions de la démarche citoyenne « Habiter la France de demain », Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement, a dévoilé les critères à respecter pour conserver l’avantage fiscal maximal du dispositif Pinel.
Investir dans un quartier classé prioritaire
La première possibilité pour profiter des taux actuels de réduction d’impôt de la loi Pinel à Bordeaux au-delà de 2022 consiste à sélectionner un programme immobilier neuf dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV).
Bordeaux Métropole a identifié 21 quartiers sur son territoire pour lesquels elle ambitionne d’améliorer les conditions et le cadre de vie d’environ 60000 habitants tout en resserrant les inégalités sociales, comme :
- La Benauge, Le Lac, Bacalan et Grand-Parc à Bordeaux
- Henri Sellier à Cenon
- Jean Jaurès à Floirac
Par conséquent, acheter un appartement neuf dans l’un de ces secteurs rend votre investissement locatif éligible à la loi Pinel aux taux de 12 %, 18 % et 21 %, y compris si vous concrétisez votre projet en 2023 ou en 2024.
Acheter un appartement qui répond aux critères du Pinel +
Sur base du référentiel du logement de qualité établi par François Leclercq et Laurent Girometti, la ministre chargée du Logement a dévoilé les contours du nouveau dispositif Pinel à Bordeaux : le Pinel +.
Une surface habitable plus grande
La première conclusion du référentiel du logement de qualité est sans appel : la superficie des logements n’est pas en adéquation avec les besoins de la population. Or, cet élément apparaît comme l’un des principaux critères pour valoriser un bien immobilier.
Au cours de ces dernières années, les programmes de promotion immobilière ont réduit la surface des appartements neufs et plus particulièrement certaines pièces :
- Les chambres présentent une superficie qui excède rarement 9 m2
- Le séjour et la cuisine sont souvent fusionnés ce qui complexifie l’aménagement intérieur
Par conséquent, le référentiel préconise d’imposer une superficie minimale en fonction du type de logement pour profiter de l’éligibilité à la nouvelle loi Pinel à Bordeaux. À savoir :
- 28 mètres carrés pour un T1
- 45 mètres carrés pour un T2
- 62 mètres carrés pour un T3
- 79 mètres carrés pour un T4
- 96 mètres carrés pour un T5
Un logement plus confortable
Outre la superficie au sol, un autre critère de taille n’a cessé de décliner au fil des ans : la hauteur sous plafond. En effet, elle a diminué d’environ 27cm en 60 ans pour atteindre 2,5 m tandis que les Français sont en moyenne 7 cm plus grands qu’à l’époque.
- Par conséquent, rehausser les plafonds à 2,7 m permettrait d’augmenter les volumes et de :
Faciliter l’aménagement en trois dimensions des logements avec des meubles plus hauts ou une mezzanine par exemple - Améliorer le renouvellement de l’air dans un logement sans recourir à un système de ventilation mécanique
Par ailleurs, la pandémie de la COVID-19 et les confinements successifs ont accentué le désir des citoyens de disposer d’un espace extérieur, balcon ou terrasse. Par conséquent, le Pinel + prévoit d’imposer la présence d’un espace extérieur, individuel ou collectif, pour chaque appartement neuf.
Des performances énergétiques supérieures à la RT 2020
À compter du 1er janvier 2022, chaque permis de construire pour une résidence neuve devra répondre aux exigences de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020).
Les objectifs de cette nouvelle législation consistent à réduire l’empreinte carbone de l’immobilier résidentiel en France et à diminuer le montant des factures énergétiques des occupants. Pour y parvenir, les constructeurs doivent :
- Bâtir des immeubles BEPOS (bâtiment à énergie positive) qui produisent davantage qu’ils ne consomment
- Accorder davantage d’importance au confort d’été
- Recourir à des matériaux biosourcés
Cependant, face à l’urgence climatique, le référentiel sur la qualité du logement suggère de réserver l’avantage fiscal de la loi Pinel à Bordeaux aux logements qui vont encore plus loin en matière de transition énergétique.
Ainsi, il préconise de revenir aux fondamentaux et de privilégier la construction d’appartements traversants ou avec une double orientation. En effet, ces caractéristiques permettent de limiter la consommation d’énergie grâce à :
- Une meilleure luminosité
- Une aération naturelle du logement
Pourquoi acheter un appartement en loi Pinel à Bordeaux ?
Outre l’avantage fiscal attractif, réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Bordeaux présente de multiples atouts. Diversifier son patrimoine
Plébiscitée pour son rendement et sa sécurité, la pierre demeure le placement préféré des Français depuis de nombreuses années. Preuve de sa résilience au fil des ans, les prix de l’immobilier n’ont pas été impactés lors de la crise de la COVID-19, contrairement aux marchés financiers.
Par conséquent, investir dans un appartement neuf avec le dispositif Pinel à Bordeaux constitue une excellente opportunité de diversifier votre patrimoine.
Préparer sa retraite
Profiter de la défiscalisation pour investir dans l’immobilier en vue de sa retraite s’avère particulièrement rentable. En effet, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt au moment où vos revenus sont le plus élevés : en fin de carrière.
De plus, vous ne constatez pas de baisse de votre pouvoir d’achat lorsque vous devenez pensionné, car vous percevez des revenus complémentaires provenant de votre investissement locatif.
Par ailleurs, vous pouvez vous affranchir des plafonds applicables à l’issue de votre période d’engagement et augmenter le loyer pour améliorer encore vos recettes locatives.